Grundsteuerreform 2025
Ab 2025 wird die Grundsteuer nach dem neuen Landessteuergrundgesetz Baden-Württemberg erhoben. Das Bundesverfassungsgericht hatte die bisherige Grundsteuer in 2018 für verfassungswidrig erklärt. Doch wie wird die neu zu zahlende Grundsteuer berechnet? Welche Schritte gehen Finanzamt und die Stadtverwaltung Kraichtal bis zur neuen Grundsteuer in 2025? Worauf Sie als Eigentümerin oder Eigentümer achten müssen und wann Sie mit weiteren Informationen rechnen können, erfahren Sie in diesem Artikel.
Die neue Grundsteuer
Mit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018 wurde die Reform der bisherigen Grundsteuer notwendig. Die bisher für die Bemessung von Grundstücken verwendeten Einheitswerte erklärte das Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig.
Aus diesem Grund müssen alle Grundstücke sowie Flächen der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe neu bewertet werden.
Der Gesetzgeber ermöglichte den Ländern, ein eigenes Grundsteuerrecht einzuführen (Grundgesetz vom November 2019). Baden-Württemberg führte im Jahr 2020 ein eigenes Landesgrundsteuergesetz ein.
Für 2024 wird die Grundsteuer noch nach dem alten Recht festgesetzt und erhoben. Ab 2025 wird die neue Grundsteuer nach dem Landesgrundsteuergesetz in Baden-Württemberg eingeführt.
Doch was genau bedeutet das für Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer?
Eine Information des gemeinsamen Gutachterausschusses Bretten, Pfinztal, Kraichtal, Oberderdingen, Sulzfeld, Gondelsheim, Kürnbach und Zaisenhausen
Bodenrichtwerte – Grundsteuer
Am 04.11.2020 hat der Landtag von Baden-Württemberg das neue Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) für Baden-Württemberg verabschiedet. Die Neuregelung für die tatsächliche Grundsteuererhebung greift ab dem 01.01.2025, d.h. die Grundsteuer wurde erstmals nach dem neuen Verfahren veranlagt.
Nach § 38 LGrStG ermittelt sich der Grundsteuerwert allein durch die Multiplikation von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert (§ 196 des Baugesetzbuchs). Die zuvor angewandte Bemessung mit dem Einheitswert wurde somit außer Kraft gesetzt.
Durch diese Neuberechnung auf der Basis der Vorgaben des Landes Baden-Württemberg werden sich Mehrbelastungen in Einzelfällen nicht vermeiden lassen.
Nachfolgend erhalten Sie einige Informationen zu den Bodenrichtwerten, auch in Bezug auf das Landesgrundsteuergesetz.
Bodenrichtwerte:
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte in Euro pro Quadratmeter. Sie gelten für die Mehrheit von Grundstücken in einer Bodenrichtwertzone, für die überwiegend die gleichen Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein fiktiv unbebautes Grundstück, das die Merkmale innerhalb der Bodenrichtwertzone abbildet.
In bebauten Gebieten sind vor allem Art und Maß der baulichen Nutzung die wesentlichen (planungsrechtlichen) Kriterien, die die Abgrenzung einer Bodenrichtwertzone herbeiführen.
Bodenrichtwerte werden seit den 1960er Jahren in Baden-Württemberg ermittelt.
Die Ermittlung der Bodenrichtwerte basiert auf den Auswertungen der für den gesamten Gebiets-/Gemarkungsbereich der Teilnehmergemeinden zu führenden Kaufpreissammlung und den daraus resultierenden Ableitungen für unbebaute Grundstücke innerhalb einer Zone.
Zur Ermittlung und Beschlussfassung der Bodenrichtwerte sind nach § 192 Baugesetzbuch selbstständige, unabhängige Gutachterausschüsse zu bilden.
Der gemeinsame Gutachterausschuss der Städte und Gemeinden Bretten, Pfinztal, Kraichtal, Oberderdingen, Sulzfeld, Gondelsheim, Kürnbach und Zaisenhausen wurde 2020 gebildet und besteht aus 40 ehrenamtlichen Gutachterausschussmitgliedern (38 Mitglieder aus den o.g. Teilnehmergemeinen und je einem Vertreter des Finanzamtes Bruchsal und des Finanzamtes Karlsruhe-Durlach). Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Gremium und einer Behörde gleichgestellt.
Das Gebiet des gemeinsamen Gutachterausschusses umfasst 29 Gemarkungen mit derzeit ca. 940 Bodenrichtwertzonen und rund 30.000 Grundstücken.
Bodenrichtwerte werden vom gemeinsamen Gutachterausschuss beraten und durch das Gremium in nichtöffentlicher Sitzung beschlossen.
Bodenrichtwerte sind turnusgemäß alle zwei Jahre zum Stichtag 01. Januar zu ermitteln.
Sie sind bis zur Beschlussfassung zum nächsten gesetzlich geregelten Stichtag gültig.
Die nächste Bodenrichtwertermittlung zum Stichtag 01.01.2025 erfolgt im Sommer 2025.
Die Bodenrichtwerte werden in einer Bodenrichtwertkarte veröffentlicht und sind unter BORIS-BW einsehbar.
Abweichungen aufgrund von bestimmten Merkmalen einzelner Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone können auftreten und der tatsächliche Wert eines individuellen Grundstücks kann vom Bodenrichtwert abweichen. Die Höhe der Abweichung richtet sich nach den individuellen Eigenschaften, die ein Grundstück hat.
Eine Bewertung von Grundstücken, die von Abweichungen betroffen sind, kann nur über die Erstattung eines Verkehrswertgutachtens erfolgen.
Möglichkeit der Erstellung eines Gutachtens zum Nachweis eines anderen Werts
Anzusetzen für die Grundsteuererhebung ist grundsätzlich der Bodenrichtwert der Richtwertzone, in der das Grundstück liegt. Abweichungen und eventuelle Wertunterschiede eines zu bewertenden Grundstücks werden bei der Festsetzung nicht berücksichtigt.
Das Landesgrundsteuergesetz beinhaltet in § 38 IV eine sogenannte Öffnungsklausel:
„Ein anderer Wert des Grundstücks kann auf Antrag angesetzt werden, wenn der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung mehr als 30 Prozent von dem Wert nach Absatz 1 oder 3 abweicht. […]“
Den Eigentümern wird hiermit die Möglichkeit gegeben, ein qualifiziertes Gutachten erstellen zu lassen und dieses beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Mit einem solchen Gutachten kann der tatsächliche Wert des Grundstücks / der wirtschaftlichen Einheit (abweichend vom festgestellten Grundsteuerwert) nachgewiesen werden und durch das Finanzamt möglicherweise eine Korrektur vorgenommen werden.
Qualifizierte Gutachten können nach dem Landesgrundsteuergesetzt
- durch den zuständigen Gutachterausschuss oder von
- von Personen, die als staatlich anerkannte oder nach DIN EN Sachverständige / Gutachter für die Wertermittlung von Grund und Boden bestellt oder zertifiziert sind
erstellt werden.
Das beantragte Gutachten ermittelt den Bodenwert ohne Berücksichtigung einer möglichen oder tatsächlichen Bebauung auf Basis der planungsrechtlich zulässigen Nutzung. Der Gutachterausschuss bzw. ein Sachverständiger/Gutachter prüft, ob Einschränkungen bestehen, die den Grundstückswert beeinflussen.
Es beinhaltet die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Diese kann aus einem einzelnen oder mehreren Grundstücken / Grundstücksteilen bestehen. Die wirtschaftliche Einheit kann von einem Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinn abweichen.
Wichtig:
Voraussetzung für eine Änderung des Grundsteuerwerts ist, dass der im Gutachten ermittelte Grundstückswert um mehr als 30 % vom ursprünglichen Wert abweicht. Es müssen somit deutliche Abweichungen zum Bodenrichtwert vorliegen, um einen solchen Nachweis erbringen zu können.
Ein Gutachten für die Feststellung des Grundsteuerwerts ist für die Finanzbehörde nicht bindend. Eine Gewährleistung für dessen Anerkennung kann daher nicht übernommen werden.
Bei Fragen steht Ihnen die Geschäftsstelle des gemeinsamen Gutachterausschusses gerne zur Verfügung.
Sie erreichen uns per E-Mail oder telefonisch unter den folgenden Rufnummern Telefonnummer: 07252 921355, Telefonnummer: -921351 und Telefonnummer: -921353.
Update vom 19.12.2024
Update vom 21.11.2024
Der Gemeinderat der Stadt Kraichtal hat die Grundsteuerhebesätze für das Jahr 2025 auf Vorschlag der Stadtverwaltung für die Grundsteuer A (landwirtschaftliche Grundstücke) auf 370 % und für die Grundsteuer B (Wohn- und Gewerbegrundstücke) auf 240 % festgesetzt. Beide Hebesätze lagen bisher bei 350 %.
Mit den beschlossenen Hebesätzen können die Grundstückseigentümer die künftige Steuerbelastung für ihr Grundstück selbst errechnen, indem der Grundsteuermessbetrag, den das Finanzamt per Bescheid mitgeteilt hat, mit dem Hebesatz der Stadt multipliziert wird.
Die Stadt hat sich in der Festlegung der Hebesätze am Ziel der Aufkommensneutralität orientiert. Die Hebesätze wurden so berechnet, dass die Stadt Kraichtal im Jahr 2025 in der Summe bei der Grundsteuer A und bei der Grundsteuer B wieder dieselben Steuereinnahmen erzielen wird wie im Jahr 2024. Nach den vorliegenden Daten ist bei der Grundsteuer A im Jahr 2025 mit Einnahmen in Höhe von 109.901 € zu rechnen, im Jahr 2024 waren es 111.262 €. Bei der Grundsteuer B werden im Jahr 2025 Steuereinnahmen in Höhe von 1.445.671 € erwartet, im Jahr 2024 waren es 1.466.247 €. Zu den geringfügig geringeren Einnahmen im Jahr 2025 gegenüber 2024 kommt es aufgrund der Abrundung der rechnerisch ermittelten Hebesätze auf volle Zehner (exakt ermittelt ergäbe sich ein Hebesatz von 374 % bzw. 243 %).
Die Stadt hat damit das Versprechen gehalten, die Grundsteuerreform nicht für Steuererhöhungen zu nutzen. Stadt und Gemeinderat konnten mit der Festlegung der Hebesätze dafür Sorge tragen, dass die Grundstückseigentümer in der Summe nicht stärker belastet werden als bisher. Es steht aber weder im Ermessen der Stadt noch des Gemeinderats, Verwerfungen bezüglich einzelner Grundstücke in Form von Mehr- und Minderbelastungen zu verhindern oder auch nur abzuschwächen. Die Veränderungen sind ein direktes Ergebnis aus den Festlegungen des Grundsteuergesetzes des Landes Baden-Württemberg, sie sind damit dem Grunde nach auch beabsichtigt.
Bei einem großen Teil der Wohn- und Gewerbegrundstücke ergibt sich eine Veränderung der Steuerbelastung im Jahr 2025 gegenüber dem Jahr 2024 um weniger als 100 €, nach oben oder nach unten. Dies ist bei 3.339 von 5.987 Grundstücken im Stadtgebiet der Fall. Bei einzelnen Grundstücken ergeben sich aber auch Veränderungen von 1.000 € und mehr. In der Summe kann jedoch festgestellt werden, dass das Verhältnis zwischen Gewinnern und Verlieren der Reform etwa ausgeglichen ist. 3.043 Grundstückeigentümer können sich über eine sinkende Grundsteuerbelastung freuen, 2.944 Grundstückseigentümer müssen eine höhere Steuerbelastung verkraften.
Die Festlegung der Hebesätze für das Jahr 2025 ist ein wichtiger Meilenstein in der Umsetzung der Reform. Im nächsten Schritt werden die Daten verarbeitet und durch einen Dienstleister die Steuerbescheide gedruckt. Zum aktuellen Zeitpunkt steht noch nicht fest, zu welchem Zeitpunkt die Steuerbescheide den Bürgern zugestellt werden. Der Termin wird gesondert bekannt gegeben.
Für Bürgerinnen und Bürger, die sich weitergehend informieren möchten, ist nachfolgend die Präsentation zur Grundsteuerreform aus der Gemeinderatssitzung vom 21.11.2024 verlinkt.
Antworten auf häufige Fragen (FAQ)
Wer ist von der Grundsteuerreform betroffen?
Betroffen sind alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitz (Mieteigentum, Eigentum von Grundstücken).
Welche Grundstücke sind von der Reform betroffen?
Betroffen sind bebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke (Grundsteuer B) sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A).
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Es gibt zwei Arten von Grundsteuer:
- Grundsteuer A bezeichnet das land- und forstwirtschaftliche Vermögen.
- Grundsteuer B bezeichnet die Grundsteuer für das sonstige Grundvermögen, die bebauten und unbebauten Grundstücke.
Damit die Grundsteuer nach neuem Recht ermittelt werden kann, haben die Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer bis 31. Januar 2023 eine Grundsteuererklärung abgegeben.
Die Grundsteuer wird weiterhin in drei Verfahrensschritten berechnet.
Schritt 1: Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert
Im ersten Schritt ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert aus Bodenrichtwert und Grundstücksfläche.
1. Bewertungsverfahren Finanzamt
Grundsteuer x Bodenrichtwert = Grundsteuerwert
Schritt 2: Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuermessbetrag
Das Finanzamt legt auf Basis der eingegangenen Grundsteuererklärung den Grundsteuermessbetrag fest. Dieser wird an die Verwaltungen und Kommunen übermittelt.
Die steuerpflichtigen Bürgerinnen und Bürger erhalten vom Finanzamt einen Grundsteuermessbescheid.
2. Messbetragsverfahren Finanzamt
Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Schritt 3: Die Stadt Kraichtal berechnet die neue Grundsteuer
Die Stadtverwaltung multipliziert den vom Finanzamt übermittelten Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz. Daraus ergibt sich die nach neuem Recht zu zahlende Grundsteuer. Der Hebesatz wiederum wird durch den Gemeinderat festgelegt – voraussichtlich im letzten Quartal 2024.
Die nach neuem Recht zu zahlende Grundsteuer für 2025 wird den Bürgerinnen und Bürgern mit dem Grundsteuerbescheid ab Januar 2025 mitgeteilt.
3. Festsetzung und Erhebung Stadt Kraichtal
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuerbetrag
Wie hoch wird die künftige Grundsteuer ausfallen?
Die zukünftige Grundsteuerbelastung für ein Grundstück lässt sich errechnen, indem der durch das Finanzamt bekanntgegebene Grundsteuermessbetrag für ein Grundstück mit dem Hebesatz der Stadt multipliziert wird. Der Hebesatz für landwirtschaftliche Grundstücke (Grundsteuer A) wurde für das Jahr 2025 auf 370 % festgesetzt, der Hebesatz für Wohn- und Gewerbegrundstücke (Grundsteuer B) beträgt ab dem Jahr 2025 240%.
Wie sah die Besteuerung im Bereich Wohnen nach altem Recht aus und wie fällt sie nach neuem Recht aus?
Um das neue Recht zu verstehen ist es wichtig, die wichtigsten Aspekte des bestehenden Rechts zu kennen.
Berechnung nach bisherigem Recht
Für ältere Einfamilienhäuser mit großem Grundstück richtete sich die Festsetzung des Einheitswertes nach dem Gebäudewert. Gleiches galt auch für Eigentumswohnungen. Beide Gebäudearten hatten etwa gleich hohe Grundsteuerbelastungen.
Die Grundstücksgröße fiel bei der Berechnung wenig ins Gewicht.
Berechnung nach der Reform
Für zum Beispiel ältere Einfamilienhäuser mit großem Grundstück beziehungsweise Eigentumswohnungen richtet sich die Festsetzung des zukünftigen Messbetrags ausschließlich nach der Grundstücksgröße. Die Bebauungsart wird wenig ins Gewicht fallen.
Warum musste die Feststellungserklärung überhaupt abgegeben werden?
Die für die Feststellungserklärung notwendigen Daten sind zwar grundsätzlich alle vorhanden, jedoch nicht vollumfassend und technisch verwendbar.
Aus diesem Grund mussten alle Steuerpflichtigen bis 31. Januar 2023 eine Erklärung abgeben. Dazu aufgefordert wurden sie mit der Allgemeinverfügung des Finanzministeriums Baden-Württemberg vom 9. März 2022, veröffentlicht am 30. März 2022.
Maßgebend für die Feststellungserklärung waren die Verhältnisse zum 1. Januar 2022. Wer am Stichtag Eigentümerin oder Eigentümer eines Objekts war, musste für den Besitz eine Feststellungserklärung abgeben.
Nachfolgende Informationen mussten mit der Feststellungserklärung eingereicht werden:
- Aktenzeichen des Finanzamtes
- Das zuständige Finanzamt, Lage des Grundstücks, Gemarkung
- Name, Adresse & Geburtsdatum des/der Eigentümer*in
- Steuernummer und Identifikationsnummer
- Postempfänger (bei Bedarf)
- Grundbuchblatt
- Flurstücksnummer
- Fläche des Grundstücks in m²
- Miteigentumsanteil (z.B. bei Eigentumswohnung)
- Bodenrichtwert in der zugehörigen Bodenrichtwertzone
- Nutzung (z.B. überwiegend zu Wohnzwecken)
- Bei land- und forstwirtschaftlichem Vermögen die Ertragsmesszahl und Nutzungsart
Wann werden die Steuerbescheide für das Jahr 2025 versandt?
Derzeit liegen noch keine Informationen über den Versandzeitpunkt der Grundsteuerbescheide vor.