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Bodenrichtwerte – Grundsteuer

Am 04.11.2020 hat der Landtag von Baden-Württemberg das neue Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) für Baden-Württemberg verabschiedet. Die Neuregelung für die tatsächliche Grundsteuererhebung greift ab dem 01.01.2025, d.h. die Grundsteuer wurde erstmals nach dem neuen Verfahren veranlagt.

Nach § 38 LGrStG ermittelt sich der Grundsteuerwert allein durch die Multiplikation von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert (§ 196 des Baugesetzbuchs). Die zuvor angewandte Bemessung mit dem Einheitswert wurde somit außer Kraft gesetzt.

Durch diese Neuberechnung auf der Basis der Vorgaben des Landes Baden-Württemberg werden sich Mehrbelastungen in Einzelfällen nicht vermeiden lassen.

Nachfolgend erhalten Sie einige Informationen zu den Bodenrichtwerten, auch in Bezug auf das Landesgrundsteuergesetz.

Bodenrichtwerte:

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte in Euro pro Quadratmeter. Sie gelten für die Mehrheit von Grundstücken in einer Bodenrichtwertzone, für die überwiegend die gleichen Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein fiktiv unbebautes Grundstück, das die Merkmale innerhalb der Bodenrichtwertzone abbildet.

In bebauten Gebieten sind vor allem Art und Maß der baulichen Nutzung die wesentlichen (planungsrechtlichen) Kriterien, die die Abgrenzung einer Bodenrichtwertzone herbeiführen.

Bodenrichtwerte werden seit den 1960er Jahren in Baden-Württemberg ermittelt.

Die Ermittlung der Bodenrichtwerte basiert auf den Auswertungen der für den gesamten Gebiets-/Gemarkungsbereich der Teilnehmergemeinden zu führenden Kaufpreissammlung und den daraus resultierenden Ableitungen für unbebaute Grundstücke innerhalb einer Zone.

Zur Ermittlung und Beschlussfassung der Bodenrichtwerte sind nach § 192 Baugesetzbuch selbstständige, unabhängige Gutachterausschüsse zu bilden.

Der gemeinsame Gutachterausschuss der Städte und Gemeinden Bretten, Pfinztal, Kraichtal, Oberderdingen, Sulzfeld, Gondelsheim, Kürnbach und Zaisenhausen wurde 2020 gebildet und besteht aus 40 ehrenamtlichen Gutachterausschussmitgliedern (38 Mitglieder aus den o.g. Teilnehmergemeinen und je einem Vertreter des Finanzamtes Bruchsal und des Finanzamtes Karlsruhe-Durlach). Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Gremium und einer Behörde gleichgestellt.

Das Gebiet des gemeinsamen Gutachterausschusses umfasst 29 Gemarkungen mit derzeit ca. 940 Bodenrichtwertzonen und rund 30.000 Grundstücken.

Bodenrichtwerte werden vom gemeinsamen Gutachterausschuss beraten und durch das Gremium in nichtöffentlicher Sitzung beschlossen.

Bodenrichtwerte sind turnusgemäß alle zwei Jahre zum Stichtag 01. Januar zu ermitteln.

Sie sind bis zur Beschlussfassung zum nächsten gesetzlich geregelten Stichtag gültig.

Die nächste Bodenrichtwertermittlung zum Stichtag 01.01.2025 erfolgt im Sommer 2025.

Die Bodenrichtwerte werden in einer Bodenrichtwertkarte veröffentlicht und sind unter BORIS-BW einsehbar.

Abweichungen aufgrund von bestimmten Merkmalen einzelner Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone können auftreten und der tatsächliche Wert eines individuellen Grundstücks kann vom Bodenrichtwert abweichen. Die Höhe der Abweichung richtet sich nach den individuellen Eigenschaften, die ein Grundstück hat.

Eine Bewertung von Grundstücken, die von Abweichungen betroffen sind, kann nur über die Erstattung eines Verkehrswertgutachtens erfolgen.

Möglichkeit der Erstellung eines Gutachtens zum Nachweis eines anderen Werts

Anzusetzen für die Grundsteuererhebung ist grundsätzlich der Bodenrichtwert der Richtwertzone, in der das Grundstück liegt. Abweichungen und eventuelle Wertunterschiede eines zu bewertenden Grundstücks werden bei der Festsetzung nicht berücksichtigt.

Das Landesgrundsteuergesetz beinhaltet in § 38 IV eine sogenannte Öffnungsklausel:

„Ein anderer Wert des Grundstücks kann auf Antrag angesetzt werden, wenn der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung mehr als 30 Prozent von dem Wert nach Absatz 1 oder 3 abweicht. […]“

Den Eigentümern wird hiermit die Möglichkeit gegeben, ein qualifiziertes Gutachten erstellen zu lassen und dieses beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Mit einem solchen Gutachten kann der tatsächliche Wert des Grundstücks / der wirtschaftlichen Einheit (abweichend vom festgestellten Grundsteuerwert) nachgewiesen werden und durch das Finanzamt möglicherweise eine Korrektur vorgenommen werden.

Qualifizierte Gutachten können nach dem Landesgrundsteuergesetzt

• durch den zuständigen Gutachterausschuss oder von
• von Personen, die als staatlich anerkannte oder nach DIN EN Sachverständige / Gutachter für die Wertermittlung von Grund und Boden bestellt oder zertifiziert sind

erstellt werden.

Das beantragte Gutachten ermittelt den Bodenwert ohne Berücksichtigung einer möglichen oder tatsächlichen Bebauung auf Basis der planungsrechtlich zulässigen Nutzung. Der Gutachterausschuss bzw. ein Sachverständiger/Gutachter prüft, ob Einschränkungen bestehen, die den Grundstückswert beeinflussen.

Es beinhaltet die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Diese kann aus einem einzelnen oder mehreren Grundstücken / Grundstücksteilen bestehen. Die wirtschaftliche Einheit kann von einem Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinn abweichen.

Wichtig:

Voraussetzung für eine Änderung des Grundsteuerwerts ist, dass der im Gutachten ermittelte Grundstückswert um mehr als 30 % vom ursprünglichen Wert abweicht. Es müssen somit deutliche Abweichungen zum Bodenrichtwert vorliegen, um einen solchen Nachweis erbringen zu können.

Ein Gutachten für die Feststellung des Grundsteuerwerts ist für die Finanzbehörde nicht bindend. Eine Gewährleistung für dessen Anerkennung kann daher nicht übernommen werden.

Bei Fragen steht Ihnen die Geschäftsstelle des gemeinsamen Gutachterausschusses gerne zur Verfügung.

Sie erreichen uns per E-Mail oder telefonisch unter den folgenden Rufnummern Telefonnummer: 07252 921355, Telefonnummer: -921351 und Telefonnummer: -921353.